#017 Schönheitsreparaturen – aktuelle Rechtsprechung vom BGH

• 0:00 – 0:27

Das Thema Schönheitsreparaturen beschäftigt immer wieder Gerichte, jetzt gab es ein neues Urteil vom Bundesgerichtshof, nachdem es ja schon in 20 15 ja einen richtigen Erdrutsch gab wurde das natürlich mit Spannung erwartet, was das Urteil besagt, wo es dabei ging und vor allem wie du damit am besten umgehst, das hörst du jetzt.

• 0:31 – 0:38

Herzlich willkommen beim irgendwas mit Immobilien Podcast.

• 0:40 – 0:56

Dein Podcast zum Thema immobilien-investments, ich hoffe in der heutigen Folge erhältst du neue Sichtweisen und auch Denkanstöße, also höre jetzt rein.

• 0:57 – 1:57

Viel Spaß herzlich willkommen zu dieser neuen Folge. Ja, BGH hat mal wieder was zum Thema Stress Temperaturen aus urteilen müssen dürfen und es getan ja, also vielleicht zwar da Sachen dazu. Grundsätzlich sind die Shirts Reparaturen immer Pflicht des Vermieters als Vermieter hat man eine vertragsgemäße Wohnung Verfügung zu stellen und vor allem die auch während der Mietlaufzeit aufrechtzuerhalten dabei können, aber nur einige Reparaturen auf den Mieter übertragen werden. So das heißt es gab vom BGH in 2015 eine ja bereits große große Entscheidung, das war Umschlag und zwar den 20:15 Uhr das BGH entschieden.

• 1:57 – 2:57

Das starre Fristen den Mieter ja benachteiligen und zwar in auch eine moderne Western Zustand im Außenverhältnis und zwar nicht weiß, ob das doch könnte, ich glaube die meisten wenn das noch kenne, so eine Standardvertrag hatte immer vorgesehen eine Küche muss alle 3 Jahre gestrichen werden Wohnzimmer alle fünf Schlafzimmer alle sieben und Flur ist gerade quasi für jede Raumtyp Kabels bestimmte starre Fristen, die nach Zeit dadurch den Jahren vergeben wurden, wann diese Räume zu streichen sind, so Begehr hat 20:15 Uhr dazu entschieden, dass solche starren Fristen der soll nur die Zeit und nicht den Zustand berücksichtigen ein Mieter unangemessen benachteiligen und dass das daher nicht dich ist. Das heißt damit war auf einmal ja, wie soll ich sagen? 90% Fleisch oder fünf und Prozent alle?

• 2:57 – 3:40

Kriege im bezug auf schalte Fraktur nicht ich weil das war die standardklausel, ich kannte bis dahin keine andere das war gang und gäbe und ja, wie soll ich sagen, das hat auf einmal eine große Auswirkungen hatten großen impact, weil bis dahin was immer richtig kalt. War auf einmal vor jetzt auf gleich komplett falsch, ne? Und das blöde ist halt bei solchen Vereinbarung, wenn die Veränderung nicht gültig ist. Gilt die gesetzliche Regelung gesetzlich geregelt heißt, der Vermieter ist verpflichtet für die Schalttemperatur, das war eine echt ja Überraschung Überraschung, glaube ich ist ist das richtige Wort dafür?

• 3:42 – 4:42

So, daher war natürlich jetzt alle sehr gespannt und hat einen großen Respekt davor, was jetzt nur den 20/20 vom BGH dazu kommen kann und das wieder so ein Paukenschlag gibt, ob oder irgendwas was was von daher immer richtig war von links auf rechts gedreht werden muss. Ja, wo bin ich jetzt dabei? Es geht nicht um ein Fall des unserem zwei Fälle und vor allem beide aus Berlin. Berlin ist halt wie soll ich sagen Investoren unfreundlich denn manchmal vielleicht so die lokale Regierung ist sehr sehr gegen Investoren aufgestellt, die haben hohe Mietpreise Essen bin ich Wohnraum. Die Sache ist das ja zugespitzt, sag mal so, es gibt da eine aktive Szene nicht mit Hausbesetzungen beschäftigt und so weiter, also, man hat er viel Respekt davor, weil Zweifel aus Berlin kam so zumindest Fall eins, da, wo eine Wohnung in 2002 unrenoviert angemietet aber geben.

• 4:43 – 5:42

Soneva Tag war natürlich wie es 2002 üblich war nie schöner Zappa Tour Klausel, wie ich gerade sagte mit dem starren Fristen vereinbart, die ja seit 20:15 Uhr nun mit alleine nicht. Die sind das heißt, also die Pflicht der Schanz Apparatur wurde damit nicht wird umgelegt und damit lag in der beim Vermieter, jetzt hab ich das ja wieder gemacht. Er möchte gerne, dass der Vermieter seinen Pflichten nachkommt einen aufgefordert, dass er die Malerarbeiten durchführt und hat darauf einen Vorschuss von 7003 € erstmal eingeklagt. Das abfallnummer I fall Nummer, zwei ist noch ältere Mietvertrag, das war nur ich eine Wohnung, die in 92 gewählt wurde unrenoviert und dort hat ihn bitte mal 15 der Mieter den Vermieter verlangt, dass er doch bitte die Malerarbeiten dem ist ein Pflichten aus für möchte, was dieser abgelehnt hatte, so, dass er nicht wurde sich im Täle.

• 5:43 – 5:50

Diese beiden hat das BGH sich angeschaut und hat jetzt folgendes entschieden. Grundsätzlich muss der Vermieter streichen.

• 5:52 – 5:57

Aber die Kosten sind jeweils zur Hälfte zu tragen so.

• 5:59 – 6:58

Es ist halt so die Vereinbarung mit den starren Fristen war nicht ich das heißt, also es gibt dazu keine Vereinbarung und wir sind wir beim Vermieter das was positiv dabei oder was halt dabei zusehen ist ist die Kostenteilung und zwar hat auch der Sticker dazu gesagt, dass wenn sich der Zustand einer unserer wird oder gehen, dann Wohnung seid ihr immer Gewinn deutlich verschlechtert hat und nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden trifft den Vermieter den Schalter Pflicht so dann kann der Mieter aber auch eine Renovierung verlangen. Muss allerdings jemand an gewissen Umfang sich an den erforderlichen Kosten beteiligen, daher kam die halt auch diese Idee. Fifty-fifty, also halbe-halbe Zotero war dabei der Ausgangspunkt für die Erhaltung Pflicht des Vermieters der Zustand der Wohnung bei Übergabe an den Mieter wurde eine Wohnung vereinbarungsgemäß unrenoviert angemietet.

• 6:59 – 7:14

Jeden Fall daraus aber nicht, dass die Entscheidungs Ansprüche des Mieters von vorne rein aus scheinen vielmehr trifft es den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der Zustand deutlich verschlechtert hat.

• 7:16 – 7:55

Allerdings ist eine der Herstellung des vertragsgemäßen Anfangszustand der Wohnung nicht praktikabel und sinnvoll vielmehr ist es allgemein sachgerecht die Wohnung an frisch renovierten Zustand zu versetzen. Hierdurch werden auch Gebrauchsspuren aus der Zeit und die aus den Mitteln des beseitigt oder entstanden sind beseitigt und der Mieter erhält eine Wohnung die einem besseren Zustand ist ein paar Übergabe, da ist er treu im Glauben gerechtfertigt, dass ich Miete an den Kosten für die Regierung beteiligen eine kostet Download 50% ist aber Geld angemessen, sofern im Einzelfall kantonalen vorlegen so ganz klar.

• 7:56 – 8:56

Ich finde das Urteil es ist erstmal bisschen waschen sein, ich finde es konsequent umgesetzt, wenn man sich Fall macht, die Idee einen lässt, dass die Entscheidung Pflicht beim Vermieter liegt und dass sie nicht wie soll ich sagen richtig vereinbart wurde, weil die Klausel die drinstehen mal gestrichen sind so daher ja meine Meinung oder meine persönlichen Tipps dazu, wie geht’s Mittelalter zu irgendwas macht meins mit den ganzen Verträgen und vor allem wie gehe ich eine zukünftig um also für mich. Nummer eins das A&O ist wichtigste der Zustand der Wohnung muss bei Übergabe sehr genau dokumentiert sein, das heißt natürlich ein Protokoll muss angefertigt werden indem auch Mängel aufgelistet werden, Zählerstände 1 Datum Auszugsdatum und so weiter, das ist das ist verständlich, dass es selbstredend also Nummer eins das Protokoll aber heutzutage gehören aus man sich doch Fotos und Videos dazu. Jeder hat ein Fotohandy. Man kann mit jedem Handy in einer super.

• 8:56 – 9:56

Detaillierten Auflösung Fotos erstellen, wann kann dazu sehr gut in der totale Fotos aufnehmen, man kann sehr gut von von Mängeln und von Schäden Nahaufnahmen machen und das ganze kann man mit einem Video super gut andrücken. Wir machen so ein so einen wie lange das Walkthrough, also, das heißt doch so ein so ein Videorundgang, das heißt mein Mann fängt an, wann schält sich quasi im Treppenhaus geht er durch die Wohnungstür dann Visite piramide gehört Rechte an die Wand und das heißt du gehst einfach rechtsrum jeden Raum nach und nach durch so, das macht man vielleicht bisschen langsamer auf Video muss er sich ein bisschen langsamer Verhalten irgendwie also nicht so schnell gehen dabei, aber das ist so eine Sache, wenn man das einmal gemacht hat, dann glaube ich ist meine Lage auch nach 10 20 und 30 Jahren den Zustand bei der Übergabe der Mietsache wirklich eindeutig und zweifelsfrei nachzuweisen und das ist ja.

• 9:56 – 10:22

Nur für den Fall, dass es mal später Schwierigkeiten gibt, glaube ich eins der besten Möglichkeiten daher wäre ganz wichtig unbedingt den Zustand dokumentieren wir das mit abgegeben wurde Zweiter. Das Urteil hat eigentlich keine große Beleuchtung für uns, also professionelle Investoren, die vermieten einfach sehr sehr selten unrenoviert.

• 10:25 – 11:25

Eine Vermietung abgewohnte Wohnung ist in Sachen Rendite und sexy es ist eigentlich eigentlich fast immer sinnvoll eine Wohnung herzurichten zu renovieren sanieren oder vielleicht einige Wunder sowas zu Station mit Holmes, der ich erstellen zu arbeiten, dass man quasi das Objekt wirklich schön macht fit macht und damit hat bessere Preise erzielen kann und das ist auch vor einem nach Zielgruppen Preis, aber nicht abhängig ist dating kostet ein paar Euro gar keine Frage, aber normaler Investor macht mindestens die Oberböden und die Wände also spricht neuwühren 3 vielleicht neu tapezieren, aber fair von Anstrich dazu, dann hast du auf jeden Fall die doch nicht an Rendite, das heißt, also Profis glaube ich wird dieses Urteil nicht, wenn ich groß betreffen, aber wie mir trifft es dann ja, das sind für mich auf jeden Fall Vermieter die aufgrund von.

• 11:25 – 12:25

Ring mieten vielleicht mietpreisbremse, wo drin sind in einer Sperre drin sind, das finde ich nicht vielleicht nicht über die Leviten ausgehen können, vielleicht nicht besser wissen soll es ja auch geben, daher auch keine vernünftige Vermietung leisten können oder wollen Amateure die ist also unregelmäßig machen, die vielleicht eine geerbte Wohnung haben und 30 Jahre vermietet war das erstmal vermieten müssen und überhaupt keine Ahnung von Markt haben, das sind für mich die die die potentiellen Kandidaten zu dir das Urteil impact haben könnte, aber das hast du mich jetzt im Umkehrschluss oder das heißt für mich zu Konsequenz hat das aber das glaube ich, ich sehe eine gewisse Professionalisierung es es gibt immer mehr so eine Schiene aus. Deiner geht es gibt immer mehr Vermieter, die sich weiterbilden, die sich damit beschäftigen dir viel Zeit investieren fühlen der Horror.

• 12:25 – 13:25

Anstecken und ich glaube, das wird noch ein bisschen auf seiner gehen. Das heißt es wird glaube ich immer mehr solche Profi Vermieter geben, die halt also sich sich der Rechtslage, du musst in die die ihre Pflichten vor allem kennen, die wissen was man einhalten muss. Doch deiner Seite wird immer noch ein paar mateure geben, die halt ja, wie gesagt geerbte Wohnung irgendwie nie vermietet erstvermietung und so weiter unerfahren. Vielleicht es gibt auch Leute persönlich nicht dazu lade den Vermieter zu sein, das habe auch bestimmt einigen im Kundenkreis so das wird auf jeden Fall aus meiner Sicht immer sinnvoller sich da professionell aufzustellen, weil es gibt im Meer fallen, die die Rechtsprechung ist halt sehr mieterfreundlich, die der Grundsatz war eigentlich von ganz früher war eigentlich es gab den böse Vermieter der Eigentümer, der konnte mit dem Mieter machen mit dem Arm Meter machen, was er wollte und deshalb mir Gerichte Mann gesagt, er soll eine Waffengleichheit herstellen, das heißt.

• 13:25 – 14:25

Vermieter und Templer sollen dieselben Rechte haben ich aus meiner Sicht und aus meinem täglichen ja Geschäftsleben kann ehrlich gesagt sagen. Nee, nein ist schon lange nicht mehr, ich habe das Gefühl und mein persönlicher Eindruck ist, dass der Mieter deutlich also in in einigen. Nenn ich nicht in allen. Aber in einigen Punkten deutlich deutlich mehr Rechte hat als der Vermieter und dass ich auf einige durchaus verstehen kann. Ja Versagen, dass das kann das in Deutschland das Vermieten nicht immer Spaß macht diesen diesen Satz kann ich unterschreiben, dass das ist so und deswegen bin ich auch der Meinung, dass da die Rechtsprechung sehr sehr sehr oft Provita ist und Contra böser Immobilienhai böser Investor böser Vermieter und dabei nicht sehen, was das ja der viele bei uns auf dem Kundenkreis einfache. Leute sind die halt eben Kapital anlegen eine Finanzierung Immobilie drauf haben und gleich die ersten 20 Jahre 3.

• 14:25 – 15:24

Ja, aber vielleicht sogar nicht mal großer Traktor mit der Wirtschaften einigen Monaten gar draufzahlen müssen, wenn in der Kanalsanierung ansteht und so weiter oder dass ihr Privatvermögen ist, das sehen eigentlich gar nicht viele, ach und da noch eine kurze Sache, ich habe ein richtig geiles Kuffner gekriegt gehabt von einem Richter aus Hamburg, der war eben zivilsenat. Es geht um eine Immobilienrecht Sache und der ist er versteht die Sache aus Sicht des Investors, was ist der Eigentümers und er ist der Auffassung, man sollte jeden Richter in Deutschland eine zu 80% finanzierte Eigentumswohnung schenken oder musst die einfach nur behalten und die Finanzierung abzahlen und das würde viele viele Urteile deutlich relativieren und deutlich ja richtig stellen, dass du so nebenbei die Kernfrage ist, das machen wir jetzt wir haben es gehört, worum es geht oder wie machen wir es, also was immer noch geht, man kann.

• 15:25 – 16:24

Schönheitsreparaturen immer noch wirksam übertragen die Vereinbarung von damals ist nicht ich das heißt aber nicht, dass man nicht übertragen kann. Es gibt Individualvereinbarungen diese sind nach heutige Rechtsprechung noch möglich, ich betone extra mit heute, weil auch die starren Klausel war bis 2015 auch gültig. Ne, ich kann jetzt nicht dazu stehen oder zum gerade stehen und dann auch sagen in Zukunft. Deine Glaskugel habe ich leider nicht, ich kann nicht sagen, ob BGH in 15 Jahren sagt, die in Lahr Vereinbarung zustande wahnsinnig ich ne fakt ist nachher. Die Rechtsprechung kann man Schönheitsreparaturen durch Individualvereinbarungen auf den Mieter übertragen, so in die war Veränderung macht man am besten immer unter dem Punkt sonstiges Mietvertrag und vielleicht sogar noch handschriftlich eine gerichtet schon ich damals per Pay TV repair.

• 16:25 – 17:16

Verein trägt also ganz sicher gehst du unter sonstige Vereinbarungen schreibst mit der Hand die Vereinbarung rein, wir haben da auch mittlerweile eine ja, wie soll ich sagen fast alle DIN A4 Seite 3 gute halbe dreiviertel Seite haben wir auch Sondervereinbarung bei uns in Mietverträgen immer mit dabei. Da gehen wir auf ein die Fenster Fenster durch Bodenfliesen Fliesen durchbohren, Haftpflichtversicherung abschließen aufrechterhalten, wenn er wenn er Mietlaufzeit Rauchwarnmelder Silikonfugen man will und so weiter bei Einbauküchen und bei möblierten Wohnung ist er noch ein bisschen mehr dabei, aber ganz wichtig ist dabei, also ziehen wir uns Schönheitsreparaturen nimmst du einfach zwei Sätze auf du schreibst oder sonstiges mit der Hand rein. 1. Die Wohnung ist bei Auszug weiß gestrichen zu übergeben.

• 17:18 – 17:26

Damit ist klar, du kriegst die Wohnung in dem Zustand zurück in dem Fall weiß gestrichen. 2.

• 17:27 – 17:46

Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Mit diesen beiden Sätzen hast du nach heutiger Rechtsprechung und Rechtsauffassung alles was du momentan an Renovierung und an Rückgabe vereinbaren kannst sauber clean auf den Mieter übertragen.

• 17:48 – 18:48

Wir haben sogar schon diese beide Regelungen vor zwei Gerichten gehabt, 2 Uhr mittags, an dem ich nicht gut das war nach dem BGH-Urteil 15 sind da natürlich einige wenige, und haben halt da irgendwie ja den Braten gerochen, dann könnt ihr den Vermieter zeige mir zu solchen Reparaturen und hör das mal tun hat immer reden, wir haben zwei erfolgreiche Klagen dazu. Also da sind wir auf jeden Fall zu einer Prozent mit durchgekommen, das war aber längst nur beides Amtsgerichte deswegen noch mal, ich kann dafür nicht garantieren und noch ein wichtiger Satz dazu, es ist keine Rechtsberatung hier, wie du sicherlich weißt Rechtsberatung ist nur Rechtsanwälten vorgehalten in Deutschland, ich möchte darf und will auch gar keiner geben, also von daher das ist nur eine persönliche Meinung, dazu, wenden Sie gerne an, wenn es gut findest, wenn nicht, dann lass es sein, aber ich kann dir nur sein, dass momentan das sicher ist, oder das hatten Rechtssicherheit im Unterleib, wie lange und.

• 18:48 – 19:48

Landgericht dass er spricht die nächste Instanz nach Amtsgericht oder ein BGH das Auetal auch noch hält, das kann ich dir nicht sagen, also ja dafür bräuchten Glaskugel, die habe ich leider nicht sonst sonst wüsste ich wo man gute Geschäfte macht und ich mag entwickelt auf jeden Fall deutlich besser als heute aber wieder das sind zwei Sätze, die auf jeden Fall als in die Warnung auf den solltest der Verträge, dann bist Du zumindest stand jetzt auf der bessere Seite warst du so 8 Uhr muss ich natürlich oder meine persönliche Meinung ist doch voll Lust, dazu, wär mir eine Wohnung ergeben sagen wir ganz kann der Mieter pass auf du kriegst die Wohnung in Zustand X. Wenn du ausziehst, möchten wir Zustand X11 zurück haben. Wir möchten nicht, dass die Wohnung besseren aber nicht im schlechteren Zustand zurückgeben wird. Wir möchten dass die Wohnung ist einfach mal wenn die Wohnung gerade frisch gemacht wurde, du hast nur Gebühren drin. Du hast glatt gespachtelte Wände die weiß gestrichen und dann möchte ich die Wohnung zurück haben uns jetzt ein Jahr ist 30 Jahre ist 5 Jahres ist völlig egal.

• 19:48 – 20:48

Ich möchte nicht mehr aber auch nicht weniger als den Zustand, wie ich die Mutter geben habe zurück kriegen. Ich finde das ist einfach nur fair, ich möchte mich nicht bereichern an der Mieter, aber ich möchte auch nicht bei ihm um zu eine Kernsanierung vornehmen müssen, das heißt, also, da bin ich der Meinung, wenn man da einfach Mieter sich aussucht bei der Auswahl auch wie gesagt, man man muss bei der Auswahl Stefanie Weichen für einen gut oder schlecht das Mietverhältnis, weil auch da los und darf man nicht vergessen, wofür sind. Verträge darf Verträge sind dann da, wenn es Streit gibt, wenn man sich nicht mehr unterhalten kann, wenn man nicht mehr miteinander klar kommt, erst dann kommt Verträge und erst dann kommt Rechtsanwälte und danach kommen Gerichte, das heißt, also für mich fängt die Vermeidung des Rechtsstreites ein angenehmes zusammenarbeiten ein zusammen auskommen fängt mit einer sehr guten mieterauswahl zusammen so und wenn man dabei den Vorgesprächen das Verständnis dafür hat, dass man satt Passau.

• 20:48 – 21:23

Du kriegst die Wohnung in Zustand, ich möchte nicht mehr und nicht weniger als in seinem Zustand zurück kriegen, wenn das versteht und das auch anerkennt als in Ordnung findet, dann sollte man endlich keine Probleme haben, dann hast du die Weichen bestens gestellt. Natürlich weiß noch nicht wie es später entwickeln. Natürlich kann das später sich auch anders entwickeln gar keine Frage, aber wie gesagt, wir können nicht hellsehen weg. Wir können aber nur sagen, wir können unsere Chancen schlechter Wetter stellen und ich bin der Meinung damit hast Du glaube ich ganz gute Chance, dass du ein angenehmes auskommen dazu hast und damit recht easy weiter kommen kannst.

• 21:24 – 22:23

Ja, ich hoffe diese Folge hatte ich etwas weiter gebracht und meine zwei Tipps zu den Schönheitsreparaturen und zunehmen Zustandes aus du bist haben wir geholfen und Wert und denk dran, ganz wichtig ist dokumentiere unbedingt den Zustand so gut, wie du es nur kannst und wie gesagt, das mit den heutigen Handy Generation kann jeder super Aufnahme machen und jeder was kurzes Video drehen. Damit hast du gute Chance den Zustand später zu belegen und zu beweisen. Ja, ich hoffe dir soweit gefallen, wenn du Fragen hast, wie immer in die Kommentare, wenn ihr die voll gefallen hat, Daumen hoch oder 5 Sterne Bewertung natürlich gerne im Kommentar da lassen, was fandest du gut, welche Themen beschäftigen die Sommer nochmals etwas vertiefen besprechen, ansonsten hör auch wieder nächste Folge rein, bis dann. Ich hoffe, die hat die heutige Podcast vorgefallen weitere Hinweise.

• 22:24 – 22:57

Links findest du auch unter www.ihringen.de mit immobilien.de hast du Fragen? Dann schreibe es jetzt in die Kommentare, wenn ihr diese Folge gefallen hat, dann freue ich mich auf eine 5 Sterne Bewertung von dir, abonniere den Podcast und auch wieder in die nächste folge rein, wenn es wieder Augen irgendwas mit Immobilien geht, dein Christian Gottschling.